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無断譲渡/無断転貸,敷金,保証金

質問18)「無断譲渡/無断転貸(むだんじょうと/むだんてんたい)」とはどういうものですか?

回答
「無断譲渡」とは、賃貸人の承認を得ずに、貸借人が賃借権を第三者に譲渡することです。
賃借権は賃貸人の承認がなければ譲渡できないのが原則で、賃借人が賃貸人に無断で賃借権を第三者に譲渡した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができます(同法612条2項)。
ただし、目的物が宅地建物である場合、賃貸人の承諾がなくても、当事者間の信頼関係が害されない限り契約解除をすることができないといった、特別の取扱いがなされる場合もあります。
また、「無断転貸」とは、賃貸人に無断で賃借人が第三者にまた貸しすることです。
原則として、無断転貸について賃貸人は賃貸借契約を解除することができます。
ただし、無断譲渡の場合と同じように、特例として、当事者間の信頼が害されない場合には解除できないものとされています。


質問19)「敷金(しききん)」について教えてください。

回答
家屋などの不動産の賃貸借の際、賃借人から賃貸人に授受される保証金のことを「敷金」といいます。
賃料や建物の修繕などの原状回復費用といった債務を担保するものです。
敷金の額は賃料の数カ月分として計算されます。
賃貸借契約が終了する際、未払賃料や損害金があれば充当され、残額が賃借人に返還されます。
尚、原状回復費用などは明渡後でなければ確定できないため、敷金の返還義務より先行して建物の明渡義務が履行されることとなります。


質問20)「保証金(ほしょうきん)」について教えてください。

回答
賃貸借契約締結の際、債務を担保するために賃貸人が賃借人に求め、預かる金銭の一種を「保証金」といいます。
敷金と同じく、賃料や建物の修繕などの原状回復といった債務を担保するものですが、保証金には権利金(礼金)として扱われる場合もあるため、契約締結時にその内容や返還額について確認しておくことが重要となります。
保証金の相場は賃料の2~10ヶ月分です。
保証金は、契約が終了すると、未払い賃料や損害金、原状回復費を差し引き、残額が賃借人に返還されます。

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