不動産売買・借地・借地契約を理解するための用語 …… 法律用語集
修繕義務，法定更新，更新料，正当事由
質問31「修繕義務（しゅうぜんぎむ）」とはどういうものですか？
回答
民法第606条1項では、賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負うとしています。
修繕を行わなければ賃借人の使用収益が不可能とならないよう、賃貸人は修繕義務を負っているのです。
なお、賃貸人の修繕義務については、賃貸借契約の特約で制限することができます。
質問32）「法定更新（ほうていこうしん）」とは何ですか？
回答
賃貸借契約について、自動的に契約の更新がなされることを「法定更新」といいます。
賃貸物件では、賃借人から一定期間前に契約更新しない旨の通知がない場合、貸借人は自らの使用などの正当な事由がない限り、契約の更新を拒絶することができず、法定更新されるものとなっています。
質問33）「更新料（こうしんりょう）」とはどういったものですか。
回答
賃貸借契約の更新がなされる際に、賃借人から賃貸人へと支払われる金銭のことを「更新料」といいます。
契約締結時の権利金や礼金と同じく、権利を得た対価やお礼といった意味をもつもので、更新料は契約が終了しても返還されません。
更新料の支払いには、賃貸借契約の支払条項に基づく場合と、契約時の条項はなく、貸主が請求してくる場合があります。
いずれの場合においても、更新料支払いの適法性が数多くの裁判で争われているのが現状です。
質問34）「正当事由（せいとうじゆう）」とはどういうものですか？
回答
賃貸借契約で賃貸人が更新の拒絶や解約の申し入れをする際、道理にかなった理由が必要とされ、これを「正当事由」といいます（借地借家法第6条、28条）。
賃貸人に正当事由が求められるのは、賃借物件を生活基盤としている賃借人を保護するためです。
正当事由の判断は裁判に委ねられるもので、当事者が物件を必要としている事情や従前の経緯、土地や建物の利用状況、立退き料の額などを考慮して判断されます。
